Comparative nálgun. Aðferðir til að ákvarða verðmæti fasteigna

Í heimi reynd á sviði fasteignamat vinnu notaður þremur stoðum:

• samanburðar eða markaður;
• dýr;
• arði.

Val á aðferð fer eftir hlut mat og raunverulegum aðstæðum, sem hefur þróað í kringum ákveðna tegund af fasteign. Hins vegar er áreiðanlegur aðferð er enn talin hlutfallslega aðferð við að ákvarða matsverði.

Grundvallarreglur um samanburðarauglýsingar mat

Comparative nálgun - að setja af aðferðum til að ákvarða markaðsvirði eignarinnar. Áætlað eign miðað við svipuðum hlutum.

Grundvelli mats sem byggir á eftirfarandi meginreglum:

• Framboð og eftirspurn. Þessir tveir vísbendingar eru óaðskiljanlega tengd, takmarkaður fjöldi tillagna vekur ákveðna eftirspurn, og öfugt, því fleiri tilboð, því minni eftirspurn.
• Skipta. Hvorki kaupandi ekki greiða hærra verð ef eign með svipaða eiginleika þess virði minna.

Hugmyndin um markaðsvirði er nánast eins og hugtakið jafnvægisverð. The jafnvægisverð - er sett af tölulegum eiginleikum og verðlagningu þáttum sem ákvarða framboð og eftirspurn fyrir verkefnið, sem er í samanburði.

Helstu forsendur fyrir vali á comparables til að ákvarða verðmæti fasteigna

Þættir sem eru tekin með í reikninginn í samanburðargreiningu, fjölda og samsetningu þeirra er næstum jafn óendanlegt. Þess vegna, þegar greind takmörkuð við ákveðinn fjölda af þáttum sem hafa bein áhrif á verðlagningu.

bera saman þætti. sem rétt

Hvaða kvöð eða ánauð leiða til lækkunar á kostnaði við áætluðum hlut. Það er, hvaða takmörkun á eignarrétti - er að draga úr verð. Ef hlut er áætlað í samanburði við sambærilega hluti hefur ekki galli, verð, þvert á móti, eykst.

Um framboð á ítaksréttindi land - er ekki eina skref niður þáttur. Við mat er mjög mikilvægt, flytja eignarhald á landi eða rétt til að leigja, fasta notkun. Síðustu tvær reglur gilda lækka þáttum. Það er mjög mikilvægt, hvort sem landið hefur ákveðnar takmarkanir frekar takast á við það.

sölureglur

Slík skilyrði eru teknar með í reikninginn, ef metið hlut hefur virkilega sérkennum sölu.

Að lækka þættir eru gjaldþrot, sem er, að seljandi að drífa að gera kaup og sölu viðskipti, þar sem lýsingartími á hlutnum fasteignamarkaði er vissulega minnkað í samanburði við svipuðum hlutum.

Mat á verulegum áhrifum og tengdum samskiptum, samstarfi, en til að meta þessa áhættu er erfitt.

Ef kaupandi og seljandi eru tengdar leigusamningi samskiptum, og er áætlað að ljúka KAUPSAMNING milli þeirra, í því skyni að spara á skattgreiðslum, auðvitað, áætlaður kostnaður verður lágt. Hvatning í þessu tilfelli, einn - og aðilar að viðskiptunum eru tengd með öðrum samskiptum utan markaðar, því seljandi lánar raun til kaupanda. Slíkt ástand, ef viðskiptin verður á skilmálum möguleika.

Til að auka matsverði íbúðarhúsnæði geta leitt horfur á viðtökuríkið styrki til þróunar innviða. Stærð meint ívilnandi lána er ákvarðaður út frá mismuninum á niðurgreiða og markaðnum útlán.

markaðsaðstæður

Að frádregnum hliðar er hægt að nota ef það er marktækur munur á milli markaðsverð fyrir svipaða eiginleika og sérfræðingur.

Breyting á virkni er einnig hægt að taka tillit til við mat, sem og áhrif á framboð og eftirspurn.

Site Staðsetning bú

Líkamleg þættir (fyrir landi)

Comparative nálgun við mat landi felst réttir einkenni hlutarins eign:

• stærð;
• tilsniðið;
• jarðfræði;
• netkerfis;
• stigi viðbúnaðar, sem er, hvort sem ruddi land gróðri, hvort ágallar felld;
• gæðaviðmið um jarðvegi.

The athyglisvert er til staðar eða ekki, fjallaland eða halli bergmyndana eða skurði. Verulega, sum burðargetu jarðar, styrk þess, að viðstöddum grunnvatn. Það er mjög mikilvægt, ef það er upplýsingar um hugsanlega myndun steinefnum. Ef upplýsingar sem er staðfest, að landið verður að vera nauðsynlegt að hafa byrði í framtíðinni.

Almenn einkenni hlut að meta

Samanburður á markaðsvexti nálgun - rannsókn á eiginleikum sem auka kostnað aðstöðu. Meðal þeirra eru:

• á stærð við byggingu eða húsnæði;
• High-rísa byggingar;
• og tilvist svæði viðbótarþjónustu aðstöðu;
• lofthæð.

Mikilvægt er efni sem byggði húsið, nútímalegri og áreiðanlegri það er, því meiri verðmæti eignarinnar. Síðast en ekki síst kostnaður og heildar útlit hússins, að viðstöddum viðgerð og auðvelda færslu. Ef inntak frá garðinum, mun það vera skref niður þáttur.

Skortur á viðhaldi - það er tilefni til að breyta matsskýrslu. Þessi útreikningur er gerður um verðmæti kostnaði við viðgerð eða endurgerð vinnu, að teknu tilliti til ávinnings sem leiðir af fjárfestingum við að smíða eða viðgerða.

efnahagsleg öfl

Comparative nálgun í fasteign - það er að taka tillit til hugsanlegra sparnaði í orkulinda á rekstrartíma. Samhengi aukning í kostnaði við veitur gerir fólk stöðugt að hugsa um vistun og notkun annarra orkugjafa.

Einkum þetta þáttur er mikilvægur, ef hlutnum er keypt til frekari leigu. Því meiri sem hlutfall af tekjum kostnaðar, sem notaðar verða til reksturs hússins eða herberginu, minni stærð aftur fjármagns í hreinum tekjum af leigu á fasteign.

Þessi flokkur tekur til að mæla nærveru eða fjarveru metra, hvort að lágmarka hitatap viðburðir eru haldnir.

aðrar vísbendingar

Mat felur umfjöllun um nærveru eða fjarveru þætti þjónustunnar. Einfaldasta dæmið - ef það er lyfta í húsinu eða ekki. Tilvist fullkomlega eða að hluta fjarveru boða, þar sem meira tengdur við staðbundna kerfi. Ef of margir annmarkar, leiðrétting fari niður. Mat á fasteign er haldin enn af ýmsum vísbendingum.

Stigum uppgjör

Allir útreikningar eru byggðir á samanburðarrannsókn nálgun opinn uppspretta upplýsinga um að fara út nýlega með svipuðum fasteignaviðskipta.

mat skrefum:

1. Rannsókn á svipuðum tillögum í tilteknu fasteign hluti, finna comparables sem voru seld nýlega.
2. Safnað upplýsingum er greind fyrir sig og hver setning er miðað við áætlaða fasteign.
3. Einangrun verðlagningu einkenni, breytingar á matsskýrslu.

Afstemming leiðrétt verð og mat á endanlega gildi samanburðar nálgun.

Kostir samanburðar nálgun

Fyrst af öllu, þá aðferð sem gerir það mögulegt að endurspegla álit einungis af dæmigerðum kaupenda og seljenda.

Verðmat endurspeglast í núverandi verðlagi, að teknu tilliti til breytinga á fjárhagslegum skilyrðum, og jafnvel verðbólgu. Matið er alltaf statically grundvölluð.

Til að meta ákveðna eign, það er ekki nauðsynlegt að læra alla fasteignamarkaði, en aðeins svipuðum hlutum. The aðferð er mjög einföld, með áreiðanlegri niðurstöður.

... og gallar

• Það er alveg erfitt að koma á alvöru verði.
• Heill ósjálfstæði á virkni og stöðugleika á fasteignamarkaði.
• The flókið gagna samhæfingu, þar sem svipaðar hlutir eru mismunandi töluvert í skilmálar af sölu.

í niðurstöðu

Kjarni samanburðar nálgun við mat á fasteignum skilja bæði kaupanda og seljanda. The tækni gerir aðilar að kanna fasteignamarkaði og ganga úr skugga um að þeir eru ekki tapast. Matið má byggja á þegar lokið viðskiptum eða upp aðra seljendur. Í öllum tilvikum samanburðarathugunin aðferð - a systematization og samanburður á gögnum svipaðra eiginleika. The aðalæð hlutur að við val á sambærilegum hlutum til samanburðar tóku tillit til sérstakra eða óvenjulegar þáttum, svo sem hótun um tryggingar hald, breytingar á lögum og reglum á hverjum stað, eða bilun til að uppfylla lánssamningi, að viðstöddum þætti nauðung.