Framsal íbúðir í nýbyggingu - hvað er það? Kostir og gallar af kaupum á nýju húsnæði undir samning um framsal

Einn af the vinsæll aðferð af að fjárfesta í fasteignamarkaði - í úthlutun íbúðir í nýjum byggingum. Hvað er það - skilur ekki allir, og oft byrjandi vill ekki að skipta sér af henni. Samkvæmt tölfræði, næstum fimmtungur allra húsin í byggingu er seld undir þessu kerfi. Hverjir eru helstu kostir og gallar þessara viðskipta? Það sem kaupandi er í hættu?

Framsal íbúðir í nýjum byggingum: hvað er það?

Verkefni - samningur um framsal eignarréttinda til þriðja aðila. Viðskiptin er hægt fyrr dagsetningu ríkisins þóknun, þar sem skjöl fyrir eignarrétti að húsnæðinu í byggingu er ekki enn til. Fjárfestir sem keypti hús í nýju húsnæði á vinnustaðnum flytja réttindi sín til eigna annarra einstaklinga til greiðslu. Venjulega, fjárfestir fær viðskiptin frá 10 til 90% ávöxtun á fjárfest fé í nýjum byggingum. Nýtt þátttakandi í sameiginlegri byggingu flutt einnig réttindi og skyldur fyrir framkvæmdaraðila.

Úthlutun eignarrétt á íbúð í nýbyggingu hægt að fara fram á tvo vegu:

• Samkvæmt samningnum stjórn (seljandi endurgreiðir skuldir til framkvæmdaraðila og sjóða verkkaupa, viðskiptin er hægt að fara út nokkrum sinnum með einum þætti fasteigna);
• Undir forkeppni samning (ekki háð skráningu ríkisins, staðfestir rétt seljanda og kaupanda til að sinna viðskiptum í framtíðinni).

Útborgun fer fram með gagnkvæmu samkomulagi.

Hvernig á að selja íbúð í húsi á verkefni: Stig

Samningurinn verkefni fer í gegnum fjögur stig af vinnslu:

1. Athugun á framkvæmdaraðila skjöl:

• leiguflug félagsins;
• Stofnsamningur;
• vottorð um skráningu ríkisins og skráð í Federal Tax Service;
• leyfi fyrir byggingu;
• Verkefnið yfirlýsing;
• skjöl staðfestir fjármögnun.

2. Seljandi upplýsir um áform um að selja eign verktaki, og þá verður að fá samþykki frá honum skriflega, auk gagna sem staðfesta fjarveru fjárskuldbindinga til fyrirtækisins. Einnig þarf notarized samþykki maka til að selja eign, ályktun lánastofnunar (ef húsnæði keypt á veð), útdrátt úr skránni til lifandi rými. Kaupandi verður að fá notarized samþykki maka og taka til bankans og veð samningi um veitingu íbúðalána (með veð).

3. Halda cession samning sjálft. Gera það mögulegt að hafa verktaki í fasteign skrifstofu eða lögmanns.

4. Það er flytja skráningu ríkisins á samningnum deild Rosreestra.

Það er hægt framsal veð

Núverandi rússneska löggjöf kveðið á um að úthlutun veð og íbúðir í nýbyggingu mögulegt. Í þessu skyni, seljandi þarf að fá skriflegt samþykki lánastofnunarinnar, eins og það flytja fjárhagslegar skuldbindingar sínar gagnvart kaupanda að fullu. Þannig kaupanda samþykkir að uppfylla öll skilyrði lánssamningi. Á þessu stigi, þú þarft að skoða vel samning um fasteignaveðlána, sem bankinn hefur rétt til að gera breytingar á eigin spýtur.

skattar

Samkvæmt Tax Code, eftir að framsal hafi átt sér stað í fjölbýli, skattur af 13% verður greitt af seljanda. Frádráttur er gert úr the magn af hagnaði - munurinn andvirði og upprunalegum kostnaði við húsnæði. Í þessu skyni, skal seljandi leggja Department of Tax Skoðun yfirlýsingu í formi 3NDFL.

Til dæmis, ef íbúð er keypt fyrir 1000000, og seld undir samning um að flytja 2000000, fjárhæð skattfrádráttar nemur 130.000.

Ef kaupandi vill fá skattfrádrátt vegna kaupa á fasteign, þarf hann að spyrja seljanda kvittun fyrir greiðslu skatta.

dágóður

Bæði seljandi og kaupandi ávinningur eftir að verkefni er gert í fjölbýli. Hvað eru þessar bætur?

Seljandi gerir hagnað af sölu. Þar að auki, stærð hennar getur verið verulega meiri en sú upphæð upphaflega fjárfest.

Ávinningur fyrir viðskiptavininn:

• Lágur kostnaður í samanburði við tilbúinn húsnæði.
• Möguleikann á einstökum áætlanagerð.
• Keypt löglega hreint íbúð.

gallar

Þrátt fyrir þá staðreynd að flytja réttindi til íbúð í nýbyggingu - einn af vinsælustu tilboðin á fasteignamarkaði, það er samt áhættusamt. Meðal helstu áhættu útgáfu:

• Gjaldþrot vinnustaðnum.
• Niðurfelling á framsal samningsins.
• Dual sölu.
• Seljandi ekki tilkynna verktaki af the verkefni.

Við teljum nú þessi atriði nánar.

vinnustaðnum gjaldþrot

Á tímabilinu, talið frá því augnabliki ríkisins skráningu PO við undirritun athöfn flutning hússins í rekstri, eigendur vextir heimilt að framselja réttindi sín til eignar. Helsta ástæðan fyrir verkefni er brot á verktaki á gæðastöðlum og endurtekin frestun á byggingu. Venjulega eru þessar aðstæður vegna gjaldþrots framkvæmdaraðila fyrirhuguð.

Eftir fyrstu eigenda vextir mun gefa rétt til húsnæðis í nýja byggingu, ábyrgð fyrir nýja félagi POS verður borinn eingöngu verktaki. Ef verktaki brýtur POS og ekki standa við skuldbindingar sínar, uppsögn samningsins um framsal er ekki hægt. Ný eigenda vextir eru að koma málaferli þegar beint við framkvæmdaraðila.

Fyrstu þátttakendur í byggingu getur verið ábyrg fyrir byggir samningsins, þegar hann tekur á tryggingu. Fjallar um ábyrgð eru afar sjaldgæf.

Niðurfelling á framsal samningsins

Framsal til að kaupa íbúð í nýbyggingu ætti ekki að stangast á við viðmið gildandi löggjöf og samning um þátttöku í sameiginlegri byggingu. Úthlutun samkomulag kann að vera viðurkennd sem ógild við eftirfarandi aðstæður:

• Fyrstu eigendur vextir ekki í samræmi við fjárskuldbindingar til framkvæmdaraðila og banka.
• Engin skriflegt samþykki fékkst frá vinnustaðnum.
• Við fengum skriflegu leyfi frá bankanum ef húsnæði keypt með aðstoð lánsfé.

Í viðurvist að minnsta kosti einu af ofangreindum atriðum samningsins um framsal er ógilt. Samkvæmt grein 390 í Civil Code, ábyrgð á gerð ógilda samning fellur alfarið á upprunalegu þátttakandi DDU. Hann er skuldbundinn til að greiða fé flutt til hans, og til að greiða vexti og endurgreiða féflett Real Fjárfestar Estate tap.

Dual sölu

Árið 2011, var samþykkt samkvæmt sem allir POS er háð því að skylda ríki skráningu. Því miður, Rússneska löggjöf á sviði þátttöku byggingu er langt frá því fullkominn. Einkum er hætta á tvöfalda sölu á framsal íbúðir í byggingum í smíðum.

Í reynd, oft eru tilvik þar unscrupulous seljendur gert samning við úthlutun margra viðskiptavina samtímis. Þetta gerist vegna þess að eru bráðabirgðatölur samninga um sölu, skráning, sem Rosreestra er ekki forsenda. Eignarhald judicially þekkt fyrir framsalshafa sem fyrst undirritað samning við seljanda. Flytja peninga til seljanda skal einungis eftir að ríkið skráningu PO.

Seljandi ekki tilkynna framkvæmdaraðila

Seljandi verður að fá skriflegt samþykki frá framkvæmdaraðila að selja íbúð. Annars nýja eigendur vextir munu verða fyrir tjóni í tengslum við þessa áhættu, þ.mt vanhæfni til að endurheimta frá byggir tapi upp niðurfellingar POS.

Til dæmis, ef ný eigenda vextir í forgörðum vilt að batna við byggingu refsingu fyrir töf á að setja í notkun, það verður hafnað.

Andæfa samning í dómi

Með ákvörðun dómstólsins líkamlega og lögaðila má teljast gjaldþrota eða gjaldþrota. Í þessu tilviki eru allar færslur sem tengjast útgáfu kaup og kaup á fasteignum færðar niður í tveimur tilvikum:

• Þegar samningur um sölu og tilgreint vísvitandi understated verð.
• Viðskiptin var komið á minna en 12 mánuðum fyrir upphaf rannsóknarinnar um gjaldþrotaskipti.

Í dómaframkvæmd, það eru tilfelli þegar sömu forsendur er seld undir samning framsal nokkrum sinnum. Í kjölfarið, byggingu nýs þátttakanda greiðir fyrir keypt eign. Fyrstu eigendur vextir kynnir ferli gjaldþrot og viðskiptin er felld úr gildi. Þannig nýja hluthafa er ekki aðeins án ágirnast húsnæði, en án þess að peningar á íbúðinni.

Single miðstöð verkefni

Í St. Petersburg og Leningrad svæðinu er sérhæft stofnun - United Center verkefni. Íbúðir í húsinu meira aðlaðandi fyrir væntanlega kaupendur, frekar en öðrum heimilum. Í samlagning, the verkefni - frekar flókið og tímafrekt ferli sem krefst nákvæma þekkingu á lögum.

Sérfræðingar setursins hafa mikla reynslu í viðskiptum cession samninga. Stofnunin hefur einnig eigin gagnagrunn sinn sannað eiginleika sem nánast tryggir lagalegt hreinleika viðskiptum.

Eitt af því sem mest áhættusamt, en mest aðgengilegt form kaup á fasteign - úthlutun á íbúðum í nýjum byggingum. Hvers konar samningur? Undir framsal átt við yfirfærslu skráningu eignarréttinda frá þátttakanda hluti byggingu til þriðja aðila. Þessi tegund viðskipta er undeniable kostur, en margir galli. Til að forðast vandamál með fasteignir í framtíðinni, ætti að fela viðskipti stuðning á hæfu lögmenn. Í Rússlandi er aðeins ein sérhæfð stofnun í umsjá slíkra mála - United Center verkefni.